FÖRHANDLA BOSTADSLÅN MED BANKEN

Förbättra din kreditvärdighet
Innan man förhandlar lån så måste man givetvis ha städat bort alla onödiga lån. Med detta avses billån och allt annat än studielån och huslån.

Man kan också ta hjälp av en låneförmedlare. Genom att ta hjälp av en låneförmedlare överkommer du dessa hinder samt ökar du dina chanser till en bra ränta utan att försämra din kreditvärdighet. Jämför du dessutom själv tas en kreditupplysning för varje bank du kontaktar, vilket i sig påverkar din kreditvärdighet negativ.

Så här räknar banken fram din utlåningsränta. Exempel:
• Reporäntan* = -0,25% (i detta fall negativ, normalt är den positiv)
• SEB’s påstådda upplåningsränta på ”marknaden” = 0,8%
• Min erbjudna ränta med bankens påslag på 0,7% = 1,5%
• Bankens ”verkliga” marginal = 1,5 -(-0,25) = 1,75%
Slutsats: Förhandla!

*Reproräntan är den ränta som bankerna får när de lånar pengar av eller placerar pengar hos riksbanken.

Fast eller rörlig ränta?
Givetvis skall den vara rörlig av den enkla anledningen att med en bunden ränta kan man inte förhandla med banken. Generellt sett tjänar man nästan alltid på att ha rörlig ränta då du betalar för bankens felmarginaler när du binder räntan. Exempelvis har sparekonomen Günther Mårder kommit fram till att det har endast varit billigare att ha bunden ränta 110 dagar under hela 2000-talet.

Varför skiljer sig bunden och rörlig ränta?
När banken bestämmer nivån för den bundna räntan försöker de förutse vad marknadsräntan kommer att ligga på i framtiden. I detta arbete tar de en risk att de gissar fel, och måste därför ta ut en extra kostnad för att kompensera. I gentjänst vet du hur mycket du kommer att behöva betala varje månad. Här är ett exempel som kan representera räntor hos de vanliga bankerna:

Rörlig ränta: 1,5 % – 2 %
Fast 3-5 år: 1,7 % – 2,5 %
Fast 7-10 år: 2,5 % – 3,5 %

Så det finns så klart fördelar och nackdelar med båda. Binder du räntan slipper du osäkerheten att den rörliga räntan plötsligt och kraftigt stiger. Däremot slutar det ofta med att man betalar alldeles för mycket till banken när man binder sin ränta.

Vad ska man då göra?
Günther Mårder har en smart lösning på dilemmat. Istället för att binda räntan kan du fortsätta med rörlig ränta och spara felmarginalen till dig själv istället, se exempel nedan. Om du varje månad antingen bara sparar mellanskillnaden på sparkonto, i fonder eller investerar i aktier kommer dina pengar även långsiktigt att öka i värde. Om då räntan någon dag skulle stiga till en ohållbar nivå har du en buffert att ta av.

Exempel:
Lån: 2 miljoner
Rörlig ränta 2% ger årlig räntekostnad på 28 000 kr (netto efter skattelättnad)
Bunden ränta 3% ger årlig räntekostnad på 42 000 kr (netto efter skattelättnad)
Mellanskillnaden på 14 000 kr kan då sparas på bank som buffert.

Omförhandla lån
En kollega beskrev för mig att banken vid varje tillfälle bytte kontaktpersoner och ville trötta ut låntagaren genom att boka in flera möten. Låt dig inte luras av taktiken utan nöt helt sonika ner banken genom din uthållighet.

Svårt att förlora på huslån över tid
En par intressanta dimensioner i ett huslån är även vad inflationen gör med värdet på lånet över tiden…Värdet minskar alltså med inflationen varje år. Inflationen och låneräntan är oftast likvärdiga, dvs ett nollsummespel.
Men du får i dagsläget ränteavdrag på 30 % årligen i din deklaration…alltså kan vi påstå att vi t o m kan tjäna på ett huslån… 
Sedan går värdet på ett eget boende upp med i snitt 12% /år. Alltså svårt att förlora på ett eget boende.